La restitution des charges indûment payées par le locataire

La demande de restitution des charges indûment payées par le locataire formulée par le dépôt de conclusions

L’article 1728quater du Code civil prévoit que : 

§ 1. Les sommes que le preneur aurait payées au-delà de celles dues en application de la loi ou de la convention, lui seront remboursées à sa demande. Celle-ci doit être adressée au bailleur par lettre recommandée à la poste.
La restitution n ‘est toutefois exigible que pour les montants échus et payés au cours des 5 ans qui précèdent cette demande.
L’action en recouvrement se prescrit dans le délai d’un an comme prévu à l’article 2273.

§ 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.

§ 3. Le présent article ne s’applique pas aux baux à ferme. ».

L’article 1728quater du Code civil

Une disposition similaire est reprise dans le Décret du 15 mars 2018 relatif aux baux d’habitation portant sur des biens situés en Région wallonne, à l’article 25.

Il en résulte que le locataire qui aurait payé, dans les cinq années qui précèdent la demande de restitution, des charges excessives ou qui ne seraient pas justifiées doit :

• adresser au bailleur une lettre recommandée par laquelle il sollicite le remboursement de ces charges ;
• introduire son action devant le Juge compétent dans l’année suivant l’envoi de sa lettre recommandée (sous peine de se voir opposer la prescription annale visée à l’article 2273, alinéa 2 du Code civil).

En doctrine et en jurisprudence, s’est posée la question de savoir si la formalité de la lettre recommandée constituait un préalable indispensable ou si la demande de restitution pouvait valablement être formée par le dépôt de conclusions.

Par un arrêt du 18 novembre 2013, la Cour de cassation a dit pour droit que « s’agissant d’une formalité prescrite dans l’intérêt du bailleur, elle ne peut être remplacée par un acte ne produisant pas les mêmes effets, tel un appel en conciliation devant le juge compétent » (Cass., 18 novembre 2013, C.12.0442.F).

Il en ressort uniquement, comme le confirment les conclusions de l’Avocat général GENICOT, qu’un appel en conciliation ne peut pas remplacer la formalité de la lettre recommandée dans la mesure où celui-ci ne garantit pas les mêmes droits et ne produit pas les mêmes effets.

Au terme d’un jugement inédit prononcé en date du 26 octobre 2020, le Tribunal de première instance francophone de Bruxelles, statuant en degré d’appel, a décidé qu’ « il peut être admis que le dépôt de conclusions formalisant une demande reconventionnelle de remboursement de charges est équivalent à l’envoi du courrier recommandé prévu par l’article 1728quater du Code civil ».

Après avoir relevé que le locataire n’avait en l’espèce pas adressé de lettre recommandée à son bailleur et que la demande de remboursement avait été formulée par conclusions devant le Juge de paix, le Tribunal a accueilli favorablement la demande, rappelant, à juste titre, l’article 746 du Code judiciaire suivant lequel « la remise des conclusions au greffe vaut signification ».

Sources :

• Article 1728quater du Code civil
• Article 25 du Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation
• Arrêt de la Cour de cassation C.12.0442.F du 18 novembre 2013
• Jugement de la 11^ème chambre civile du Tribunal de première instance francophone de Bruxelles, R.G. 16/5119/A, du 26 octobre 2020

Rédigé par Me Lara Vandemeulebroucke le 30 janvier 2021